こんにちは。くれは@kureha_369です。
今回は、賃貸契約について学んだことのシェアです。
残念ながら、世の中「知らない」だけで損することがたくさんあるんですよね…。
逆に、勉強して行動すると自分の身を守れる！
勉強って大事！＞＜
※今回の記事、めちゃ長いです
出来事のあらまし
- 1年住んだ東京の賃貸物件を退居する時に、クリーニング費用に追加で合計21,000円を請求された
- 不当請求なのかはグレーだが、納得いかない請求が含まれていたので、これってどうなの？と思い、ネットやYoutube、専門家への相談で法律を勉強した
- 根拠を添えて説明を求めるメールをしたらあっさり請求が引っ込んだ
同じように困っている人の役に立てれば嬉しいです！
実際に「原状回復費用」として請求された内容
1、のクリーニングは契約時に合意しているのでいいとして、2以降については色々と「？」がありました。
1.ルームクリーニング及び消臭作業 55,000円 →通常退居分35,000円＋ペット飼育分20,000円（←これは契約時に合意済みなので想定通り） 2.バルコニー特別清掃 12,000円 →「バルコニーの床及び排水口に泥が堆積しています。 清掃と泥の処分は上記のルームクリーニングでは納まりません」とのこと 3.キッチン引出し仕切板設置 6,000円 →「引出しの溝に仕切板が設置されていません」とのこと 4.網戸貼替 3,000円 →「ペットの爪が引っ掛ったような糸の弛みが多数あります」とのこと ーーーーー 以上の税別合計額 76,000円 税込合計額 83,600円
事前に勉強してたこと
素人なりに賃貸物件の契約関連で最低限知っておくべき大事なポイントを学びました。
新居の入居契約時にもおかしなところがあったので、その時に色々調べていた知識が役立ちました。
- 契約書が全て
（契約書に書いてあって捺印したら実行しないといけないけど、書いてないことは合意していない＝交渉の余地あり） - 「原状回復」とは入居前の状態に戻すことではない
（普通に使ってたら劣化するのは「通常損耗」として家賃に含まれている。
通常範囲を超えて回復費用が発生する場合も、新品価格を支払わなくていい（経年劣化を計算した時価） - 国土交通省のガイドライン≒法律
（過去の裁判の判例や消費者センターへ寄せられたトラブルから国交省が公式に出している注意喚起のガイドライン。法律じゃないと言われても、裁判になった時は結局前の判例を踏まえるので事実上の法律） - 証拠が全て
（証拠が残らないと思ってテキトーなことを言う業者もいる。メールなら確実に証拠が残るので揉めた時、裁判になった時も論拠になる。口頭でやりとりする場合は録音する）
素人が賃貸物件の契約関連で最低限知っておくべき大事なポイントはこのくらいかと。
リベラルアーツ大学 両学長の動画
知らないというか意識したことなかったところで「実は色々損してたかもしれない！」がザクザク出てきて
心がざわつく動画です笑
不動産業界以外の人には勉強になる情報盛りだくさんの超有益な動画です。
（他にも賃貸のテーマだけで14本動画あります）
賃貸派の人は見ておいて損はないです。
というか、得しかないです！
また、そこで紹介されてたNPO法人のウェブサイトも濃厚！
ここで学んでだいぶ地雷を避けられるようになりました↓
NPO法人 賃貸トラブルたすけ隊
（お二方ともご自身が不動産業界に携わっているけれど
自分だけの利益を追求することをよしとせず、
業界が良くなるために、困っている人を助けるために、
と消費者にとって有益な情報（＝不動産業者にとって不利な情報）を無料で出してくれてるのがすごいです！）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
賃貸契約は↑のガイドラインがニアリーイコール法律なので、トラブルがあればここの記述に準拠しておけばOKです。
kureha「国土交通省のガイドラインに沿っていますか？」ってワードが使いこなせると、一目置かれる気がしますw
リアル交渉記録
学んだことを踏まえると、どうやら請求内容には不可解な部分（経年劣化の計算は？など）が浮かび上がってきました。
ここからは、私が今回東京のマンションを退去した際の請求と交渉の様子と学んだ注意点をまとめてます。
リアル生々しくて長いですが気になる方のみお付き合いください。
退居日当日：無人立会い
元々は立ち合い予定だったのですが、遠距離引越しでスケジュール調整が難しかったことと、
上記の専門家情報で「退去の立ち合いは絶対するな！」と学んだので、
無人立会い（鍵をポストから取れるようにしておき、業者だけ退去確認する）という形を取りました。
注意ポイント
立会だと怖い人が出てきてその場でサインしないと帰らせない（！？）なんてこともあるそうです。
特に女性の一人暮らしの場合は気をつけましょう。
退去翌日：From 立会い業者 請求メール
立会業者から冒頭の83,600円の請求メールが届きました。
事前にメールで連絡くださいと頼んでおいたので、電話は来ませんでした。
1.ルームクリーニング及び消臭作業 55,000円 →通常退居分35,000円＋ペット飼育分20,000円（←これは契約時に合意済みなので想定通り） 2.バルコニー特別清掃 12,000円 →「バルコニーの床及び排水口に泥が堆積しています。 清掃と泥の処分は上記のルームクリーニングでは納まりません」とのこと 3.キッチン引出し仕切板設置 6,000円 →「引出しの溝に仕切板が設置されていません」とのこと 4.網戸貼替 3,000円 →「ペットの爪が引っ掛ったような糸の弛みが多数あります」とのこと ーーーーー 以上の税別合計額 76,000円 税込合計額 83,600円
注意ポイント
口頭だとまくし立てられる恐れがあるので「電話は受けられません。メールで連絡ください」と事前にきっぱり伝えておきましょう。
（言った言わないで揉めたときに証拠があることが何よりも大事だそうです）
退去翌々日：To 立会い業者 確認メール
1、のクリーニングは契約時に合意しているのでいいとして、2以降については確認をさせていただきました。
- クリーニング範囲にベランダが含まれない件がどの契約書に記載があるのか確認させてほしい
- クリーニング費用に追加が発生するなんて初耳ですし、契約書にも記載がありませんでした
- なぜベランダだけ費用が発生するのか？の基準も曖昧だなと思いました
- 仕切り板は紛失していないので探して欲しい
- 部品が邪魔だったので外して保管してたのをすっかり忘れてました。でも処分してないし持ち帰ってもいないので、必ずあるはず。「ここにあるはず」2箇所くらい場所を指定させてもらいました
- 本来の場所から動かしたままにしたこと自体はこちらの不足なので「お手間を取らせて大変恐縮ですが…」と丁寧にお願いさせていただきました
- それにしても5センチ四方くらいの小さいプラスチック板が6,000円とは驚きです！
- 網戸が新品の満額で請求されている根拠を教えて欲しい
- まさか網戸に請求されるとは思ってませんでした。確かにネコの爪で糸が緩んだといえばそうなんですが、ほんの1~2mm網目が均等でなくなった程度（ドアップの写真見せられなきゃ気づかなかった程度）
- 専門家が「サインした契約書が全て！内容はよくよくチェックして！」と言ってたので、じっくり確認してみました
- 「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」という契約書類を見てみると、入居者負担割合（原状回復義務がある場合）について、経過年数に応じた減価償却率の割合の記載がありました（←これはかなりしっかりした良心的な契約書だと思います）
- 今回請求されたのは「網戸（大）¥3,000」なのはわかるのですが、私の入居時にすでに新品ではなく、私が1年住んだことによって更に減価償却が進んでいるはずです。
- 細かい金額ですが、その計算をせずに100%の金額を支払う義務はないはずなので、説明を求めました
退去から5日後：From 立会業者 回答メール
しばらく時間が空いてからメールが来ましたが、要領を得ない回答しか得られませんでした。
- ベランダ清掃費について
- 「（クリーニングに）含まれておりますが泥が堆積して汚れが酷い為、特別清掃費をご負担頂くということです」とのこと
- 仕切り板について
- 「内部を確認致しましたがどこにもありませんでした」とのこと
- 網戸について
- 「網戸に負担割合はありません」とのこと
また、メールの最後は「なお、ご承諾頂けない場合は管理会社のご担当者様と直接ご協議頂く事となります」と締め括られてました。
これ以上、この業者と協議してもラチがあかなそうだったので、
管理会社の担当に「電話ではなくメールで」連絡をしてもらうように頼みました。
※補足：関係性はこんな感じです↓
退去から9日後：From 管理会社 連絡メール
原状回復費の件でご連絡させていただきました。 弊社の方に確認したいことがある。ということで提携業者より引継ぎを受けております。 具体的にはどのようなことでしょうか。ご返信いただければ幸いです。
退去から10日後：賃貸ホットラインに電話相談
もともと交渉とか争いとか大嫌いです。
この時点で結構疲れてます。でももう一踏ん張り頑張ります。
立会業者の回答を踏まえて管理会社にどう申し立てるとよいのか、を確認するために
ネットで調べてたどり着いた「東京都住宅政策本部＞不動産相談＞賃貸ホットライン」に電話相談させてもらいました。
東京都住宅政策本部 賃貸ホットライン
1.賃貸住宅に関する相談、不動産取引の事前相談
【電話相談（推奨）】都庁開庁日 ９時～１７時３０分
賃貸ホットライン
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
これは、本当にやってよかった！
ちょっと疲れてきて「ほんとに自分が間違ったことを主張していないのかな…？」と自信がなくなってきていたのですが、おじちゃんと話して勇気をもらえました！^^
「納得してないなら払うことはない」
「そりゃあちょっと高過ぎると思うあなたの気持ちはよくわかる」
「網戸なんて楊枝でチョちょっと直しゃいいのにね〜笑」
「話し合いで解決しないなら裁判所で決めてもらうしかない。あなたはそんなことしたくないだろうけど、向こうも企業としての面子があるから嫌がる」
「落とし所として、じゃあ半分こで負担しましょう、というケースもある」
「自分の考えをそのまま伝えればいいだけですよ」「頑張ってくださいね」
色々勉強になりました！
ありがとう…おじちゃん！（話好きっぽかった笑）
個別の事象に関する相談は直接専門家に聞くのが一番早くて確実。
ただし、あくまでもごく一般的なアドバイスになります。
「〇〇さんがそう言ってました」と根拠に使えるものではない（そもそもお名前は教えてもらえない）ので、そこは注意されたし。
本格的な紛争相談は「宅地建物取引業者が関与する不動産取引紛争の民事上の法律相談（弁護士相談）」というのが別の窓口であるみたいです。
確認してみてください。
退去から11日後：To 管理会社 異議申し立てメール
自信を回復した私は、一生懸命「納得する説明が得られないうちは請求に応じない」旨を管理会社にメールしました。
注意ポイント
払うべきものを払わないと主張するのはただのわがままなのでそこは感情的にならず、冷静にいきましょう。
あくまでも「請求内容に納得すればきちんとお支払いします。
しかし、その前に御社のご説明をしっかりお伺いさせてください」というスタンスでお話するのは何ら問題ありません。
- ベランダ清掃費用について
- 特別清掃費は契約書類に記載がなく、説明も受けていない
- 判断基準が担当者の主観に委ねられているように見受けられる
- キッチンの部品について
- 別の場所に保管した記憶があるため紛失させていない認識
- 見つからないとのことなので、仮に多少負担するにしても、経年劣化を考慮せずに満額請求する計算根拠について、確認したい
- 網戸について
- （写真もみて）大きな穴が空いて網戸としての機能を果たさなくなった程に劣化したものではない認識（＝全面張り替えの必然性はない）
- 次の入居者のための通常損耗以上の補修は賃借人に請求ではなくオーナーの負担になるはず
- 「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」からは、入居者負担割合（原状回復義務がある場合）について、経過年数に応じた減価償却率の割合の記載があるが、経年劣化を考慮せずに満額請求される根拠について確認したい
- 「網戸に負担割合はありません」というのは十分な根拠の説明になっておらず、納得できない
- 解約時に御社に直接電話で確認した際にも「国交省のガイドラインはもちろん遵守する」とご回答いただいていた
最後の締めくくりはこうです。
「クリーニング費用については、お支払いさせていただきます。 残りの項目については、専門家への相談も経た上でお伝えしており、 最終的には正式な場での判定に委ねる選択肢も念頭に置いております。 こちらは現時点で請求内容に承諾をしておりませんので、お支払い致しかねます。 御社のご回答をお待ちしております」
kureha丸腰の素人だと言いくるめられる可能性が高いので「法律は少々勉強しております」風情を醸し出すフレーバーはどうにか漂わせてみたつもりです笑
賃貸ホットラインのおじちゃんに入れ知恵してもらった
「裁判になるのは企業ブランディング的にも、請求金額に対するコスト的にもやりたくないはず」
という点を踏まえて「正式な場」を暗にチラつかせる作戦にしてみました。
嘘は言ってない笑
退去から13日後：From 管理会社 お待ちくださいメール
「現在内装業者と上席に確認中ですので、回答につきましてはもう少々お待ちください」というメールが来ました。
退去から27日後：To 管理会社 進捗確認メール
しばらくメールが途絶えました。
面倒でしたが、進捗が気になったし「交渉ごと＝先手を打った方が有利かも？」とふと思い、
こちらから催促してみました。
クリーニング費についてはご請求手続きをお待ちしております。 残りの項目についてもご回答のほどよろしくお願いします。
退去から27日後：From 管理会社 請求取り下げメール
メールで回答が得られました。
原状回復費の件ですが、上席・ご所有者様と相談等いたしまして 今回はルームクリーニング代の60,500円（税込）のみのご請求とさせていただきます。
請求、引っ込みました！
理由について言及されていないので、
「請求内容が間違っていましたごめんなさい」なのか、
「もう面倒くさいから費用いらないです」なのか、はわかりません。
もはやそこを追求しても仕方ないので、わかりましたということにしました。
1ヶ月弱たって、クリーニング代を差し引いた敷金が無事振り込まれていることを確認しました。
一件落着！
もし事態が終結しない場合は
敷金返還請求の内容証明郵便の送付
少額訴訟による敷金の回収
というステップになるようです。
参考サイト：https://best-legal.jp/refund-deposit-495/
退去費用の交渉をやってみて思ったこと
世の中には15~20万請求される人もいる中、
今回は2万円ちょっとという少額っちゃあ少額。
面倒くさいのでもうささっと支払って終わりにしようかなと何度も思いました。
でも、考えれば考えるほど納得のいかない請求を甘んじて受け入れて支払うのはおかしいなと思いました。
たとえいくらであっても。
今回は「法律」や「過去の判例」を勉強し、
「証拠を残す」ためにメールのみでやりとりし、
「国土交通省のガイドライン」「専門家」「裁判」などの権威を借りて、
なんとか要望通りに交渉することができました。
でもね、めっちゃ疲れます。
ほんとは1ミリもやりたくないです…＞＜
（今回ブログに書き起こすまでも、公開するまでもかなりエネルギー消耗しました…）
普段そういう物々しい世界に慣れてないし、
「理論武装して戦う」とか心臓に悪いし、
勝っても嬉しくないし、（←これほんとに）
そもそもプロなら普通に法律にのっとってくれよと思うし…
そう。いやほんとそれです。
本来はその道のプロである不動産業者こそが法律を遵守して、消費者に教えるべきなののでは？とおもいます。
今回は全くの不当なぼったくり請求かというと…
うーむ微妙なグレーラインかなとは思います。
が、素人が何も知らないことを逆手にとって
平気で高額なふっかけ請求をするトラブルが後を絶たない、というのだから腹立たしい限りです。
声を上げる人や表沙汰になることが増えれば少しはマシになるのでは、という希望を込めて記事化しました。
同じように困っている人の役に立てれば嬉しいです。
#賃貸 #賃貸トラブル #敷金 #敷金精算 #退去トラブル
まとめ
ここまでの交渉のポイントを改めてまとめてみます。
- とにかくやりとりはメールでする
- 対面や電話など口頭でのやりとりは録音する
- 退去時に請求された費用は契約書と照らし合わせてしっかり確認する
- 国土交通省のガイドラインを勉強する
- 必要に応じて専門家に相談する
- 根拠を示してメールで交渉する
繊細さんやそうでない人にも
慣れない業界の勉強ハードルや交渉時の心理的な負担が大きいと思います。
- 専門家に相談して楽に理解する＆自信をつけて心を折れにくくする
- 結果を急がない（敷金の返金は何もなくても時間がかかるもの＆次の入居者のことは気にしなくて大丈夫）
- 絶対にメールでやりとりする（自分のペースで落ち着いて対処できる）
この辺りがHSP観点でのポイントかなと思います。
がんばりすぎず、頑張ってください！
賃貸派におすすめの本
今回は退去時の交渉についてご紹介しましたが、
住んでいる家に対しても家賃交渉ができるって知ってました？
両学長の動画でも紹介されていた「今すぐ家賃は下げられる」
アマゾンのレビューの温度感がめちゃ高い笑 （みんな思うところあるのよね…）
家賃相場の調べ方、交渉の仕方、決裂した際の裁判所での調定への持ち込み方、更新を法定更新にして
更新料を払わない方法が紹介される。
どれも家主＝親、借り手＝店子という昔からの封建的な上下関係を下克上するもので、自分が賃貸に暮らしていた若い頃に知っていればよかったと思うことばかり。
また不動産投資の観点から見ると、店子が本書の主張で家賃交渉をしてきた場合に
飲まざるを得ない訳で、今後ますます賃貸アパマン投資は不利になるなと感じた。
不動産業界ってレガシーと権力が強いのでなかなか業界に不利な情報が広がらない
＝借り手側のリテラシーが高くならない
という構造なんじゃないかしら。
大事なお金は賢く使うために勉強しながら生き抜きましょう〜！
長くなりましたが、少しでもお役に立つ部分があれば幸いです。
最後まで読んでくださってありがとうございました！
